Levico: ex scuole (oggetto di permuta con la PAT) quale valore?

Estimatore

Beniamino ce lo spiegherà!

Autore: “Allora Beniamino, mi hanno detto che sei andato di persona all'ultima seduta del Consiglio Comunale... come mai?”

Beniamino: “Sai, ultimamente il sistema di video ripresa sembra non funzionare bene... Così sono andato di persona. Non te lo aspettavi, eh? E già che c'ero ho fatto una cronaca dettagliata che puoi leggere sulla pagina facebook 'AGIRE per Levico Terme'.[oltre 1000 visualizzazioni NdA]”

Autore: “Che idea ti sei fatto dunque sul punto riguardante la permuta ex scuole con la ristrutturazione dell'edificio ex cinema?”

Beniamino: “Gli amministratori hanno detto che non è possibile dare un valore di stima alle ex scuole perché hanno solo un valore d'uso.

Ma a pensarci bene qualsiasi cosa che ha un valore d'uso ha un suo costo, mica è gratis perché ha un valore d'uso!”

Autore: “E daje con questa critica populista e non costruttiva! Spiegami come daresti tu allora il valore alle ex scuole, visto che la sai lunga!”

Beniamino: “Semplice! Per stimare il valore di beni particolari come le scuole si usa principalmente il metodo detto <valore di costruzione a nuovo>.

Mi immagino di costruire una struttura immobiliare come quella delle ex scuole, proprio dove sono dislocate adesso; ci sono varie pubblicazioni che ti danno il costo di costruzione al mc di una scuola (la Provincia Autonoma di Bolzano lo indica in 422 euro/mc per le scuole e 314 euro/mc per le palestre); calcolo poi il volume degli edifici. Il volume dei due edifici principali lo ho stimato pari a 21.500 mc, mentre quello del corpo secondario adibito a palestra potrebbe valere 3.800 mc. Gli addetti ai lavori potranno calcolare i volumi con maggiore precisione.

Moltiplico poi i volumi per i valori unitari espressi in euro/mc. Una semplice moltiplicazione et... Voilà ecco il valore a nuovo!”

Autore: “Accidenti! ... e con due conti ti sei calcolato quanto costa rifare da nuovo le ex scuole! Ma quelle sono da ristrutturare, non sono scuole nuove!”

Beniamino: ”È possibile determinare il valore reale di un immobile moltiplicando il valore a nuovo per un coefficiente che tiene conto dell'età della struttura: nel caso in esame possiamo stimare che la struttura sia deprezzata del 50%. È vero che la struttura è vecchia di cent'anni, ma ha anche un valore storico: nell'ultima seduta del consiglio comunale si è detto che con un investimento di 3 milioni di euro sarebbe stata resa idonea come sede del municipio; non è quindi da buttare via!

Ipotizziamo quindi che valga il 50% di una struttura scolastica nuova."

Autore :“Non può essere così semplice... Possibile...?

Ma adesso ti metto in crisi!

Per stimare il terreno del compendio ex scuole come la mettiamo, eh? Non puoi certo costruire una scuola sul nulla, dovrai anche acquistare il terreno prima di costruirla!”

Beniamino :“Semplice: dal sito del Comune di Levico scarico il valore al mq del terreno per il calcolo della tassa IMIS: vale 330 euro/mq. Considerata la particolare destinazione del terreno in esame supponiamo che il terreno valga il 50% del valore IMIS.

Moltiplico poi i metri quadri dell'area ex scuole per 165 (il 50% del valore al metro quadro) e trovo il valore del terreno...”

"Caro autore, il mio scopo non è tanto quello di darti un valore preciso del compendio, quanto quello di dimostrarti che una metodologia  per calcolare il valore esiste.

Il metodo per fare la stima esiste, si può discutere sui parametri utilizzati per calcolare il valore: questa si chiama trattativa commerciale; ma se non parti da un valore di stima calcolato è più difficile sostenere una trattativa commerciale..."

Autore: “Certo che la matematica non è un'opinione... Scommetto che ti sei fatto i conti e hai trovato un valore di stima delle ex scuole allo stato attuale. A questo punto sono curioso, potrei saperlo?”

Beniamino: “Ti accontenteresti del calcolo di un semplice cittadino? Vai a chiederlo ad un amministratore!”

Autore: “Consolati! Sarai anche un semplice cittadino, ma con l'avvicinarsi delle prossime elezioni da cittadino ti promuoveranno elettore, ti spediranno buste e santini e ti offriranno bicchierate nei bar, sarai insomma al centro dell'attenzione [per qualche settimana NdA]. Non sei proprio una nullità, credimi!

Insomma vuoi dirmi quanto vale 'sto compendio?”

Beniamino: “Vuoi un numero? Utilizzando le formule sopra esposte a me risulta qualcosa meno di 7 milioni di euro, terreno compreso! Ma ricordati che in casi come questi è più corretto parlare di una forchetta di valori. La valutazione con il metodo di costruzione a nuovo porta a poco meno di 7 milioni di euro ed è da considerarsi un valore prudenziale.

Vediamo adesso un altro valore di stima che deriva da una comparazione con un prezzo commerciale.

Nel 2007 Patrimonio del Trentino ha messo all'asta l'ex casa cantoniera adiacente alla Masera.

Il valore a base d'asta era 436.000 euro per un volume di 1200 mc. Con un semplice calcolo si ricava che il valore unitario per la ex casa cantoniera era 363 euro/mc. Se adesso moltiplichiamo 363 per il volume delle ex scuole otteniamo 9.200.000 euro: e si consideri che la ex casa cantoniera è messa molto peggio delle ex scuole...

La forchetta varia dunque tra un minimo di 7 milioni ed un massimo di 9 milioni di euro.

Ma in consiglio comunale è stato detto che il valore di permuta con i lavori di ristrutturazione del municipio è 6 milioni di euro!”

Autore: “Certo che hanno proprio fatto un bell'affare!”

Beniamino: “Sì, lo ha detto anche Maurizio Dal Bianco in Consiglio, ma credo si riferisse alla PAT che ha fatto l'affare. Anche Tommaso Acler la pensava così.”

Autore: “Comunque oltre ai 6 milioni di euro bisogna considerare che la PAT demolirà la Masera a proprie spese.”

Beniamino: “Demolire un rudere, da qualcuno detto ecomostro, se non è un obbligo di legge è almeno un obbligo morale per il proprietario, tanto più se il proprietario è la PAT! Mica lo dobbiamo pagare noi il costo di demolizione in una proprietà altrui!”

Autore: “Smettila di criticare! Oltre ai 6 milioni di euro, in aggiunta, dobbiamo considerare che nelle ex scuole la PAT porterà la scuola alberghiera.”

Beniamino: “Dimmi tu adesso quanto vale, in termini monetari, tale iniziativa per Levico? Questo io non te lo so calcolare...”

Autore: "Ok, mi hai quasi convinto ma serve una controproposta costruttiva sulla questione della permuta!"

Beniamino: "Ecco la proposta: considerato che la permuta allo stato attuale pare un poco più vantaggiosa per la PAT che per Levico si potrebbe chiedere un ulteriore piccolo sforzo alla PAT in linea con il programma di permuta.

In piazza Medici non c'è solo la Masera che rovina il paesaggio: c'è anche la ex casa cantoniera ormai in stato di abbandono. L'attuale proprietario, la Kromersland srl, è stato dichiarato fallito al 21 luglio 2016.

Proponiamo alla PAT di riacquistare la ex casa cantoniera (nel 2007 il valore d'asta ammontava a 436 mila euro) in modo da operare una completa riqualificazione della zona attorno a piazza Medici. Sono sicuro che il curatore fallimentare sarebbe ben felice di cedere l'immobile a 400 mila euro o forse anche per molto di meno. Il costo di acquisto potrebbe essere ricompreso, visti i valori in gioco, nella permuta con le ex scuole."

Autore: "Bravo Beniamino, questo tuo modo di fare è proprio un bell'AGIRE per Levico Terme!"

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